En raison de son rendement, une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un type d’investissement qui présente de nombreux avantages. Mis en place par la loi du 31 décembre 1970, le dispositif SCPI vous permet de bénéficier de revenus locatifs sans vous soucier de la gestion du bail et des extras. Et ce n’est pas un hasard si leur collecte a atteint un chiffre record en 2019. Avant de vous constituer une part dans une SCPI et en tirer meilleur profit, vous devrez bien comprendre la manière dont cela fonctionne.

Société Civile de Placement Immobilier : fonctionnement

S’agissant d’une société soumise à réglementation, l’objet d’une SCPI est de faire l’acquisition et la gestion de biens immobiliers résidentiels ou commerciaux (perception de loyers, recherche de propriétés, achat, vente, gestion de bail, travaux, etc.). Par ailleurs, vous percevrez des loyers au prorata de vos parts dans la SCPI. Vous pourrez consulter un guide SCPI sur www.scpi-online.com.

Chaque investisseur, désigné comme «associé», perçoit des droits des loyers, généralement par trimestre, puis récupère ses actions au moment de son départ. Toutefois, le capital versé n’est jamais garanti. Cela signifie que les parts investies sont valorisées suivant la fluctuation du marché, à la hausse comme à la baisse. En 2019, le taux de rendement net moyen des SCPI avant charges sociales et impôts était de 4,4% (en 2018 il était de 4,34%). La plupart des sociétés d’investissement immobilier se tournent vers l’immobilier commercial et industriel, y compris certains investissements la construction neuve. Les bénéfices sont assimilables à des dividendes. Il existe en France des centaines de SCPI, dont plusieurs ont une valeur de marché supérieure à un milliard d’euros.

Le risque de l’investissement est partagé entre différents investisseurs. De plus, le portefeuille de propriétés sera diversifié géographiquement et en termes de types de propriétés (bureaux, commerces de détail, etc.).

Le profil idéal de l’investisseur dans une SCPI

N’importe quel guide SCPI le mentionne : ce dispositif doit être distingué de la Société Civile Immobilière (SCI). Cette dernière est une société à responsabilité limitée destinée à des petits groupes (souvent des familles) pour détenir conjointement un bien immobilier. Selon la législation française en vigueur, les SCPI ne sont pas négociées en bourse. C’est pourquoi elles s’adressent plutôt à un investisseur qui ne peut pas forcément se permettre de devenir propriétaire alors qu’il souhaite investir dans l’immobilier sans se soucier de la gestion d’un bien. Ainsi, plutôt que d’acquérir une maison ou un appartement et de posséder des millièmes, vous allez acquérir des parts dans un certain nombre d’immeubles dont la société de gestion se charge de la location, de la gestion et de l’entretien. La SCPI est donc le placement idéal pour ceux qui souhaitent bénéficier d’un complément de revenus ou qui préparent leur retraite.

Les unités peuvent être achetées à crédit ou comptant. Elles peuvent ensuite être revendues à tout moment. Cependant, il est toujours recommandé de verser un capital important pendant 8 à 10 ans pour récupérer votre investissement, en tenant compte des coûts.

Coûts à prévoir dans l’investissement pour une SCPI

L’achat d’une part comporte deux coûts distincts: les frais d’entrée et les frais de gestion. En moyenne, les frais d’inscription varient entre 8% et 10% du montant de l’investissement. Cela correspond à la rémunération des sociétés de gestion, aux réseaux de marketing et aux prospections immobilières. En consultant un guide SCPI, vous observerez que ces frais sont bien distincts des frais notariés liés à l’achat immobilier. Et contrairement à ce que le terme laisse penser, ce paiement est souvent encaissé lorsque vos parts sont vendues. De cette façon, votre épargne peut être pleinement utilisée pendant la période de détention, ce qui n’est pas le cas de l’achat immobilier, où les frais de notaire d’achat doivent être acquittés dès la conclusion de la transaction.

Vous devez aussi payer environ 13% du montant investi pour les frais de gestion (exploitation du bâtiment, entretien, assemblée générale et revue annuelle), qui sont automatiquement déduits des revenus. Les professionnels recommandent que ces coûts soient amortis pendant au moins huit ans.

Fiscalité d’une Société Civile de Placement Immobilier 

Les SCPI sont appelées « transparentes sur le plan fiscal ». En d’autres termes, les impôts ne sont pas directs et c’est chaque détenteur de parts qui doit les impôts sur revenus (foncier principalement). Comme vous le lirez dans tout guide SCPI, le régime d’imposition s’applique sur la plus-value lorsque la société vend un bien immobilier ou lorsque l’associé vend ses parts. Chaque année, la société de gestion indique à l’investisseur le montant à déclarer avec une notice explicative pour la déclaration fiscale. Rien de plus simple pour n’importe quel porteur de parts !

Il existe deux grandes familles de SCPI, qui diffèrent selon la nature de leurs portefeuilles respectifs. D’une part, les SCPI commerciales sont constituées de propriétés commerciales, telles que des bureaux, des magasins et des entrepôts, par exemple. D’autre part, il y a l’investissement dans des propriétés résidentielles et s’appuie sur des mécanismes fiscaux tels que Loi Pinel, qui offre des réductions d’impôts.

Si vos revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 euros/an, il vous est possible de choisir le régime micro-foncier plus avantageux, qui vous permet de bénéficier d’une réduction de 30% avant impôt.