Celui qui paie le loyer doit, également, pouvoir s’attendre à ce que l’appartement soit en bon état, n’est-ce pas ? Le locataire a, généralement, le droit de rénover pour l’entretien, mais pas de moderniser. Mais dans les deux cas, il existe des exceptions, que le locataire peut exiger.

Un tapis usé et en lambeaux ou une fenêtre fissurée peuvent être gênants pour le locataire. Mais, tant que le locataire n’a pas fait preuve de négligence grave ou n’a pas délibérément démoli la moquette ou la fenêtre, il a, souvent, droit à une rénovation nécessaire. Le locataire ne peut exiger des réparations cosmétiques telles que la peinture et le papier peint que si rien d’autre n’est convenu dans le contrat de location.

En revanche, pour les demandes spéciales, cela semble plus difficile. Le facteur décisif est ici de savoir si la mesure de conversion sert à des fins de maintenance ou si elle compte comme une modernisation.

Rénovation ou modernisation : que peut exiger le locataire ?

Le fait qu’une mesure de conversion dans un appartement loué soit une rénovation ou une modernisation fait une différence importante pour le locataire.

En règle générale, le locataire a droit à l’entretien de l’appartement. Cela signifie qu’il peut, généralement, exiger que les parties défectueuses ou endommagées de l’appartement soient rénovées. Selon la loi, le propriétaire est tenu d’entretenir l’appartement et de le rendre utilisable ; ce que le locataire paie avec son loyer (§ 535 BGB).

Cette mesure va au-delà de l’entretien du logement, car elle améliore des parties du logement ou l’ensemble du logement (§ 555b BGB). Oliver Fouquet, avocat spécialisé dans le droit de la location à Nuremberg, déclare : « Normalement, le locataire n’a pas droit à la modernisation ». En résumé, on peut dire qu’une rénovation améliore, qu’une modernisation améliore l’appartement.

Rénovation : un droit du locataire, avec des exceptions

M. Fouquet explique pourquoi le locataire a, généralement, droit à la rénovation : « Avec son loyer froid, le locataire paie pour être autorisé à utiliser l’appartement. Il a, déjà, payé pour les signes habituels d’usure. C’est aussi dans la loi (§538 BGB).

Avec le temps, cependant, ces traces deviennent de plus en plus visibles : tapis usés ou surfaces de travail rayées dans la cuisine peuvent en être la conséquence. Il n’existe pas de réglementation légale précise quant à la période d’utilisation après laquelle le locataire peut demander le renouvellement des sols ou des surfaces. Il n’est autorisé à le faire que s’ils sont tellement usés qu’il ne peut pas les utiliser ou qu’il ne peut les utiliser que de manière altérée (voir § 535 BGB).

Trois exemples : Lorsque le locataire a droit à une rénovation

Rénovation de la salle de bains : Avec la durée de la location, de plus en plus de signes d’utilisation se manifestent, également dans la salle de bains. Les carreaux se détachent des murs ou la peinture de la baignoire éclate et la baignoire rouille. Le locataire a payé les traces du temps avec son loyer. Si celles-ci deviennent si importantes qu’il ne peut plus utiliser l’appartement ou qu’il ne peut l’utiliser que de manière très limitée, il a de bonnes chances de le faire rénover. En tout état de cause, s’il n’a pas démoli le mobilier de la salle de bains avec intention, négligence grave ou usage excessif.

Reposer le sol

Avec son loyer, le locataire a déjà payé les signes habituels d’usure de la moquette, du stratifié ou du parquet. Ce n’est que lorsque l’étage est presque inutilisable que le locataire peut demander un renouvellement, selon la situation. Le renouvellement de l’étage est, généralement, à la charge du propriétaire. Seulement, si le locataire a abîmé le plancher en raison d’une utilisation excessive ou de sa propre faute, il doit payer lui-même le remplacement du plancher.

Chauffage en panne

L’entretien du chauffage est à la charge du propriétaire. Il s’agit notamment de réparer ou de faire réparer les dommages par un artisan et de les remplacer en cas de perte totale. Toutefois, si le locataire a démoli lui-même le système de chauffage, il ne peut pas exiger de réparation, mais doit compenser lui-même les dommages.

Dans ces conditions, le locataire peut difficilement exiger

Selon Fouquet, le dicton « loué comme vu » s’applique souvent à la location d’appartements. Si le locataire constate des dégâts lors de l’inspection et signe le contrat de location en connaissance de cause, il ne peut pas exiger une rénovation, par la suite. Cela s’applique, également, si le locataire accepte l’appartement sans réserve.

En outre, le locataire ne peut pas réduire le loyer par la suite en raison des dommages visibles (§ 536b). L’avocat du locataire recommande, donc, d’être attentif lors de l’inspection de l’appartement et de remédier directement aux défauts éventuels. Cependant, s’il n’a pas pu voir les dégâts du nouvel appartement parce qu’ils étaient cachés ou non reconnaissables, il peut, souvent encore, demander la réparation.

Si c’est votre faute, vous la réparez vous-même. Le locataire est tenu de prendre soin de l’appartement (§§ 280 Abs. 1, 538 BGB). S’il viole son devoir de diligence pour éviter ou prévenir les dommages à l’appartement, il doit réparer lui-même les dommages. Selon M. Fouquet, le locataire doit verser une indemnité, s’il y a des trous de brûlure dans le sol.

Toutefois, si cet étage est déjà plus ancien, le locataire ne doit pas payer le prix d’un nouvel étage. En effet, la valeur du tapis est, alors, calculée en fonction de la valeur actuelle. Selon M. Fouquet, un tapis a une valeur actuelle d’environ dix ans. Après cinq ans, il ne vaut plus que la moitié, de sorte qu’une déduction peut être faite « neuf pour vieux » et que le locataire ne paie que la moitié du prix d’un tapis neuf. Fouquet explique : « au bout de dix ans, le locataire n’aurait plus du tout à payer, malgré les dégâts ».

S’il y a une clause de réparation esthétique dans le contrat de location :

s’il y a une clause de réparation esthétique dans le contrat de location, le locataire doit effectuer lui-même certaines rénovations mineures et ne peut pas les exiger du propriétaire. Il s’agit notamment de peindre les murs ou les portes de l’appartement. Dans certains cas, cependant, l’accord peut être invalide et le propriétaire peut, toujours, être responsable de la peinture. Par exemple, si des délais de rénovation stricts sont prescrits ou si l’appartement n’était pas rénové, lorsque le locataire a emménagé.

Même rénové – récupération de l’argent Si le locataire a rénové, alors que cela aurait été une tâche du propriétaire, il peut, ensuite, récupérer ses dépenses auprès du propriétaire (BGH VIII ZR 302/07). Toutefois, cela ne s’applique qu’aux coûts du matériel de travail et des aides rémunérées. Le locataire ne peut pas se faire rembourser ses propres dépenses de travail.

Modernisation : les locataires peuvent difficilement exiger

Si le locataire a, généralement, droit à un entretien, il peut difficilement exiger une modernisation. On entend par modernisation des mesures qui améliorent l’appartement d’une certaine manière à long terme (§ 555b BGB).

La modernisation comprend les mesures suivantes :

– Augmenter la valeur utilitaire de l’appartement, par exemple en installant un chauffage central

– Améliorer les conditions de vie à long terme, par exemple en installant un ouvre-porte avec interphone ou en installant un ascenseur dans une maison à plusieurs étages

– Économiser l’énergie, par exemple en améliorant l’isolation thermique

Taxe de modernisation

La modernisation de l’appartement se traduit souvent par un loyer plus élevé pour le locataire. Selon la loi, le propriétaire peut ajouter jusqu’à 11 % des coûts de modernisation au loyer annuel (§ 559 BGB). Même si le locataire n’a, généralement, pas droit à la modernisation, il a droit à une certaine norme minimale.

Ce petit bout de norme doit : Le locataire peut exiger une norme minimale

Selon la Cour fédérale de justice, le locataire a droit à un niveau minimum absolu pour la vie contemporaine. Même dans un vieux bâtiment non rénové, l’alimentation électrique doit être suffisante pour que le locataire puisse allumer la machine à laver et l’aspirateur, en même temps. Ou plus généralement, un gros consommateur et d’autres appareils ménagers.

Selon Fouquet, le locataire peut exiger une fourniture d’électricité conforme aux normes minimales, sans avoir à craindre une augmentation de loyer. Dans ce cas, l’appartement est tellement en dessous des normes que l’extension du réseau électrique aux normes minimales ne peut être une modernisation, au sens propre du terme.

Une exception n’est possible que si le contrat de location stipule que l’appartement est en dessous du standard minimum absolu et que le locataire considère cela comme allant de soi.

En règle générale, le locataire ne peut exiger que les mesures de modification nécessaires pour utiliser son appartement comme d’habitude. Il s’agit notamment de mesures de maintenance et d’une alimentation électrique répondant à la norme minimale absolue. La situation est différente si le locataire a endommagé l’appartement par sa propre faute. Il doit, ensuite, réparer les dégâts de sa propre poche. Il ne peut pas exiger du propriétaire la réparation des défauts qu’il a, déjà, acceptés lors de la signature du contrat de location.