Que vous achetiez la maison pour y vivre ou pour la louer, l'investissement dans la brique est celui que les Italiens aiment le plus. La crise économique a entraîné une baisse des prix et ce pourrait être la bonne occasion de se débarrasser du coût des loyers et d'investir, peut-être en contractant un premier prêt immobilier. Pour un achat sûr de votre première maison, vous devez réfléchir à certains points qui vous permettent d'éviter les erreurs et de trouver la maison "presque" parfaite. Voici ce qu'il faut évaluer.
Quel domaine ? Nouvelle maison ou besoin de rénovation ?
L'achat chez le fabricant élimine les problèmes liés à la rénovation, mais les personnalisations ne sont pas possibles. D'autre part, vous disposez des dernières technologies, d'une plus grande efficacité énergétique et d'installations conformes aux normes. Une maison d'époque a plus de charme, dispose généralement de grandes pièces et est plus avantageuse d'un point de vue économique. Cependant, les systèmes peuvent ne pas être aux normes et la rénovation des salles de bains et des cuisines peuvent impliquer l'entretien de systèmes obsolètes.
Les offres de maisons à rénover, en revanche, sont plus nombreuses et, par conséquent, il devient facile de trouver la maison de ses rêves. Mais vaut-il mieux un appartement en copropriété ou une villa ? Les avantages et les inconvénients sont nombreux dans les deux cas. Vivre dans une villa en dehors de la ville signifie disposer d'espaces verts et d'une place de parking, mais les coûts sont plus élevés que dans un condominium et si la maison est située dans une autre municipalité, l'acheteur doit déplacer la résidence dans les 18 mois suivant l'achat afin de profiter des facilités de première résidence.
L'appartement, cependant, exige que chaque dépense du bâtiment soit approuvée par l'assemblée, ce qui limite l'autonomie de l'individu, mais pourrait être plus confortable que le centre. Quel que soit le choix, celui qui décide de contracter un premier prêt immobilier peut utiliser les avantages des déductions : 19 % sur les intérêts, les frais annexes et le courtage immobilier.
Impôts à payer
Les taxes sont ajoutées aux coûts d'achat de la première maison. Lorsque les avantages liés au premier achat de logement sont présents et si le vendeur est une personne privée ou une société exonérée de TVA, la taxe d'enregistrement est de 2 % tandis que les taxes cadastrales et hypothécaires sont de 50 euros chacune. Si le vendeur est une entreprise assujettie à la TVA, l'acheteur paie la TVA à 4 %. La taxe d'enregistrement, la taxe cadastrale et la taxe hypothécaire sont de 200 euros chacune.
Si la vente est réalisée par une entreprise exonérée de TVA ou par un particulier, le taux d'imposition est de 9 %, tandis que le taux hypothécaire et cadastral est fixé à 50 euros chacun. La TVA est appliquée lorsque le vendeur choisit de soumettre la transaction à l'impôt et est de 22 % pour les biens classés A/1, A/8, A/9 et de 10 % pour les différentes catégories cadastrales. La taxe d'enregistrement fixe est de 200 euros, tout comme la taxe hypothécaire et la taxe cadastrale.
La commodité de la valeur du prix
Le système lancé en 2005 prévoit des avantages fiscaux pour l'acheteur et une protection contre d'éventuels litiges avec le fisc. En quoi consiste-t-elle ? Dans le cadre du transfert entre personnes physiques, l'imposition se réfère à la valeur cadastrale et non au prix : c'est un avantage car la valeur cadastrale est toujours inférieure. S'il n'y a pas de prestations pour la première maison, le calcul est effectué en multipliant la valeur de la rente cadastrale, réévaluée de 5 %, par 120. Le coefficient change en fonction des prestations pour l'achat de la première maison où le loyer cadastral, réévalué de 5 %, est multiplié par 110. Ce système ne s'applique pas aux ventes soumises à la TVA. Les concessions sont prévues pour les maisons de la catégorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 et A/11 alors qu'elles ne sont pas autorisées pour les maisons de maître (A/1), les villas (A/8) et les bâtiments historiques (A/9).
Perte des prestations pour le premier logement
Les prestations pour l'achat du premier logement sont accordées si les déclarations sont véridiques et si, dans les 18 mois suivant l'achat, l'acheteur qui résidait en dehors de la municipalité a déménagé. En cas d'inexécution ou de manquement, les impôts sont payés sans aucun dégrèvement, ainsi que les intérêts de retard et les pénalités. Toutefois, la loi prend en considération certaines causes de force majeure pour lesquelles il n'y a pas de déchéance de la prestation : par exemple en cas d'inaptitude de la maison ou lorsque le locataire précédent ne la libère pas.
Où acheter une maison ?
La maison peut être achetée par un particulier, une agence immobilière ou en participant à une vente aux enchères.
Dans le premier cas, une grande prudence s'impose : il faut examiner les documents du bien, vérifier la conformité des installations, s'enquérir auprès de l'administrateur de la copropriété s'il y a des arriérés à payer et s'il y a des projets de travaux de rénovation. Dans les bureaux techniques de la municipalité, il peut être demandé de vérifier la facilité d'utilisation et l'habitabilité.
Si vous cherchez une maison par l'intermédiaire d'une agence immobilière, vous devez vérifier que vous êtes un professionnel agréé. La présence d'hypothèques et une éventuelle rénovation de l'immeuble sont des informations qui ne doivent pas être recherchées indépendamment car elles sont fournies par l'agent immobilier à qui, au moment du compromis, sera versée la commission.
Les coûts d'achat de la première maison peuvent être très faibles en participant à une vente aux enchères : souvent, en effet, le bien est attribué à un prix inférieur à celui de l'évaluation et s'il reste invendu, à la vente suivante, vous bénéficiez d'un coût réduit de 25 %. Acheter aux enchères signifie utiliser un système transparent où tous les participants sont en concurrence à des conditions égales. Les documents de l'évaluation sont toujours disponibles et la personne qui remporte la propriété est libérée de toute hypothèque. L'acheteur reçoit toutes les informations lui permettant d'effectuer un achat réfléchi.
Le premier document que l'intéressé doit consulter est le bon de commande, dans lequel figurent le prix de base, la date limite de dépôt de l'offre et la date limite de paiement du prix d'adjudication. Les enchères télématiques offrent bien sûr des garanties identiques, mais elles permettent en outre un gain de temps considérable : pour participer, il suffit de s'inscrire et de déposer le dépôt.