Qu'il s'agisse d'une première maison ou d'une nouvelle maison, le choix d'une maison de vente aux enchères n'est pas sans risque. Voici nos conseils pour vous assurer de ne pas faire d'erreur.
Dans les ventes aux enchères immobilières, les prix de base des propriétés sont sans aucun doute attrayants, mais il y a d'autres aspects à prendre en compte lors du choix d'une propriété pour éviter les mauvaises surprises.
Avant d'acheter une maison aux enchères, vous devez procéder à une évaluation.
Acheter une maison aux enchères ne signifie donc pas seulement évaluer le facteur économique, mais ces aspects doivent également être pris en compte. Egalement parce qu'une bonne affaire pourrait facilement cacher une bonne escroquerie.
Économisez de l'argent en achetant une maison aux enchères
L'achat d'une maison aux enchères est très pratique car il est possible de remporter la propriété à un prix nettement inférieur à sa valeur marchande. Et outre la commodité du prix, il y a aussi le mécanisme sur lequel repose la vente aux enchères judiciaires, qui garantit des économies supplémentaires.
En fait, chaque fois que la vente aux enchères est abandonnée - c'est-à-dire qu'aucune offre n'est reçue - le bien est remis aux enchères à un prix encore plus bas (généralement inférieur de moins de 25 % au prix de base initialement fixé).
Pour obtenir une véritable économie, il est donc important de ne pas être pressé, mais d'attendre le bon moment afin de gagner la propriété à un prix d'aubaine réel.
Toutefois, il faudra également envisager la possibilité de travaux d'entretien et/ou de rénovation de la propriété. Leur montant, à ajouter au prix final - ce qu'on appelle le "prix d'adjudication" - pourrait rendre le bien moins attrayant que nous l'avions supposé.
Enfin, il faut tenir compte de l'arriéré des dépenses de copropriété, dont le montant pourrait également être assez élevé.
Choisissez la propriété la plus intéressante et vérifiez son état
Le choix des biens à mettre aux enchères est vaste et peut concerner des maisons de types et de tailles variés. Les appartements, les maisons mitoyennes, les biens en construction sont mis sur le marché des ventes aux enchères immobilières et revendus à des prix avantageux.
Grâce à la transparence des ventes aux enchères immobilières, trouver le bon bien immobilier prend très peu de temps : toutes les informations les plus importantes sur l'état des biens mis aux enchères sont facilement disponibles et pour chaque lot immobilier, vous pouvez consulter le rapport d'évaluation, document qui photographie avec précision l'état et la condition du bien vendu.
Dans la documentation, vous pouvez trouver toutes les données pertinentes concernant l'âge du bâtiment, la qualité de la finition, l'emplacement et les caractéristiques de la structure porteuse.
L'acheteur doit consulter attentivement les informations fournies avec les différents lots et évaluer soigneusement l'état de conservation pour éviter les mauvaises surprises. Il peut également demander à visiter les lieux afin de vérifier personnellement les caractéristiques du bien.
Acheter une maison aux enchères avec l'hypothèque
Si vous voulez acheter la maison avec un prêt hypothécaire, il est important de contacter la banque bien à l'avance pour demander le prêt. En effet, l'acheteur doit être sûr, en cas d'adjudication du bien, d'obtenir le prêt de la banque et que le moment coïncide avec celui requis pour le paiement du prix établi.
Comme pour l'achat et la vente traditionnels, la banque qui accorde le prêt devra vérifier la situation actuelle des revenus du client, définir le montant qui peut être déboursé et les conditions à appliquer.
La banque stipulera sa volonté d'accorder le prêt en concluant un contrat préliminaire. Le prêt peut alors être accordé et déboursé, directement en faveur de la procédure, sans qu'il soit nécessaire de délivrer simultanément le décret de transfert de propriété du bien.
Si vous participez à une vente aux enchères de biens immobiliers dans l'intention de contracter un prêt hypothécaire, n'oubliez pas de présenter également ce document préliminaire. Ce document n'est valable que si la vente aux enchères a lieu.
Une fois le bien attribué, le gagnant est tenu de payer le prix à temps. S'il a demandé un prêt, celui-ci est signé en même temps que le transfert de propriété par décret du juge (qui n'implique pas de frais de notaire, ce qui offre une grande économie par rapport à l'achat et à la vente traditionnels).
L'hypothèque requise pour acheter une maison aux enchères est très similaire aux hypothèques "traditionnelles", avec une période d'amortissement et une méthode de remboursement similaires. Et, si le bien acheté est une première maison, il bénéficiera des avantages fiscaux correspondants.
Transfert de la propriété et de l'occupation du bien
La principale crainte de ceux qui achètent une maison aux enchères concerne la possibilité que la propriété soit occupée. C'est une situation assez fréquente mais, si elle est bien gérée, elle peut être résolue facilement.
Le transfert de propriété du bien a lieu après l'adjudication, par décret de transfert de propriété du bien : il s'agit d'un acte émis par le juge par lequel le droit de propriété est transmis par le débiteur à l'adjudicataire, qui devient propriétaire du bien à toutes fins utiles.
Ce document est l'équivalent de l'acte notarié dans l'achat et la vente entre particuliers. Par cet acte, le tribunal ordonne l'annulation de toutes les hypothèques et saisies sur la propriété et l'obligation de la laisser vacante par quiconque l'occupe sans titre.
Par conséquent, l'ordre de transfert du juge est à toutes fins utiles un titre exécutoire qui peut être invoqué contre l'occupant.
Que faire alors si la propriété est occupée ?
Il suffit d'envoyer une lettre de mise en demeure indiquant la date limite pour quitter la maison. Si cette action est infructueuse, l'acheteur peut s'adresser au tuteur judiciaire qui procédera à la libération forcée aux frais de la procédure.
Dans le cas où la propriété est légitimement occupée par un tiers sur la base d'un bail enregistré avant la procédure d'exécution, l'acheteur devra attendre l'expiration du bail et recevra le loyer établi dans le contrat. Ceci est généralement prévu dans l'avis de vente, et le prix déjà réduit en conséquence.