La réalisation d’un investissement nécessite la connaissance de certains paramètres dont la fiscalité liée à ce dernier. Chaque produit d’investissement a en effet ses propres règles fiscales. Dans cet article, découvrez la fiscalité appliquée aux investissements réalisés en SCPI.

Définition et utilité d’un investissement en SCPI

L’investissement immobilier direct attire beaucoup d’investisseurs pour de multiples raisons. Par contre, ce mode d’investissement a quelques contraintes et l’une d’entre elles est la gestion intégrale d’un bien immobilier.

C’est cela que les SCPI viennent changer, car il s’agit de structures agréées et contrôlées dont le principal objectif est l’acquisition et la gestion de biens immobiliers en tout genre. Une SCPI est donc un véhicule d’investissement immobilier dans lequel une ou plusieurs personnes peuvent investir pour acquérir les parts d’un parc immobilier.

Investir en SCPI a de nombreux avantages comme :

– la mutualisation des risques fonciers et locatifs ;

– la réalisation d’un investissement immobilier sans un gros capital de départ ;

– l’absence de contraintes liées à l’acquisition et à la gestion d’un bien immobilier ;

– la disponibilité de revenus locatifs stables…

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Fiscalité des SCPI

Lorsque vous êtes détenteur de parts d’une SCPI, vous percevez des revenus de façon régulière. Mais, au regard de la diversité des types de SCPI (rendement et fiscales), la fiscalité appliquée dans chaque cas n’est pas la même.

Les SCPI sont considérés comme des « sujets fiscaux » ou des sociétés dites « transparentes ». De fait, elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. En revanche, les associés d’une SCPI étant des personnes physiques ou morales, la fiscalité qui leur est appliquée est semblable à celle de personnes directement considérées comme étant les propriétaires des biens gérés par la société.

Ils sont donc imposés au prorata des revenus fonciers qu’ils perçoivent. Mentionnons également que dans le cas des SCPI, les règles de fiscalité appliquées à un particulier ne sont pas les mêmes que celles appliquées à une entreprise.

Impôts sur les revenus

Lorsque vous détenez des parts d’une SCPI, vous disposez de deux différents types de revenus :

– les revenus fonciers ;

– les revenus financiers.

Les revenus fonciers

Les revenus fonciers représentent la grande partie des dividendes versés par une SCPI à ses associés. Ils correspondent à la quote-part des loyers nets perçus par la SCPI.

Ce type de revenu est soumis à l’impôt sur le revenu comme dans le cas d’un investissement immobilier en direct. Étant soumis au droit commun des revenus fonciers, il peut permettre de combler un déficit foncier existant ou servir à la déduction d’éventuels intérêts d’emprunts si votre investissement de départ a été réalisé à crédit.

Dans le cadre des revenus fonciers, il est possible de choisir entre deux régimes : le régime du micro-foncier et le régime réel d’imposition.

  • Le régime du micro-foncier. Ce régime s’applique à toute personne dont les revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 €/an. Il est valable aussi bien pour les détenteurs de parts SCPI que pour les propriétaires ou les copropriétaires de biens immobiliers. Le seul point est que les revenus fonciers doivent être détenus « en direct » pour les associés d’une SCPI.
  • Le régime réel. Lorsque vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 €/an, vous passez alors sous le régime réel d’imposition.

Mais encore une fois, c’est aux détenteurs de parts de définir le régime sous lequel ils souhaitent se retrouver.

Les revenus financiers

Certaines SCPI effectuent des placements à court terme à l’aide de fonds en attente d’investissement ou issus d’une trésorerie excédentaire. Ces fonds permettent d’acquérir des produits financiers qui vont générer des intérêts et seront par la suite affectés aux revenus de la SCPI.

Les revenus financiers sont imposés selon le régime de droit commun. Ils sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu qui est majoré à 17,2% de prélèvements sociaux. Par ailleurs, notons qu’il est désormais possible de choisir le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% si le TMI est supérieur ou égal à 30%.

Impôts sur les plus-values

Lors de la cession des parts d’une SCPI, il existe une fiscalité à la revente et celle-ci relève de l’imposition des plus-values immobilières. Ces dernières sont soumises à un taux forfaitaire de 34,5% et pour chaque année de détention, il y a un abattement sur le revenu imposable prévu.

Précisons que ce n’est qu’après 22 ans de détention que la plus-value est entièrement exonérée d’impôts sur le revenu. Par contre, l’exonération des prélèvements sociaux n’intervient qu’au-delà de 30 ans.